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知っておこう！
賃貸住宅トラブル予防のポイント

すずかぜ法律事務所弁護士くまがいのりかず

　退去時に予想外に高額の修繕費用を求められたり、入居中の建物から雨漏りが発生したり、家賃値上げの通知が突然来たり、賃貸住宅では、思いがけない「困った」ことが発生する場合があります。
　本記事では、相談の多い「退去時の原状回復」「入居中の修繕」「家賃の値上げ」について、トラブル予防のために入居者が知っておきたいポイントと、困ったときの相談先を分かりやすく紹介します。

賃貸トラブルはなぜ起きる？

　貸主は住宅を貸す立場、借主（入居者）は住宅を借りる立場。立場が異なるため、貸主との関係の中で、借主にとって思いがけない「困った」ことが発生する場合があります。この場合に、賃貸借契約に関する法律や契約の基本的な知識がないと、納得できないまま支払いをすることになったり、貸主とのトラブルが深刻化したりすることもあります。反対に、「困った」ことが発生しても、賃貸借契約の考え方の基本を知っていれば、落ち着いて対応でき、トラブルの予防にもつながります。
　安心して暮らしていくために、ぜひ、賃貸借契約の基本を知っておきましょう。

退去時の「原状回復」とは？

　賃貸住宅の退去の時、借主は住宅を「原状回復」しなければなりません。そのため、貸主は修繕費用を敷金から差し引くのですが、その費用が借主にとっては、予想外に高額となることがあります。
　そこで、まず知っておきたいのは、「原状回復」は「住む前の状態に戻すことではない」ということです。借主は入居前からあるキズを修繕する必要はありません。さらに、法律では、住んでいるうちに自然に発生する建物の劣化（経年変化）や通常の使用の中で当然に生じる損耗やキズ（通常損耗）は、原状回復の対象ではないと定めています。
　借主が原状回復の費用を負担するのは、経年変化や通常損耗分を超えて、借主が入居中にわざと（故意）または注意不足（過失）で付けたキズなどの修繕をする場合です。
　どのようなキズなどが経年変化や通常損耗に該当するのか判断が難しい場合には、東京都が作成した「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」や国土交通省が作成した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」がインターネット上で公開されていますので、確認してみてください。

どこまでが借主負担？

貸主負担	借主負担^※
経年変化、通常損耗	故意・過失
＜例＞ ●壁に貼ったポスターなどの跡 ●家具の設置によるカーペットのへこみ ●日照等による畳やクロスの変色	＜例＞ ●たばこによる畳の焼け焦げ ●引越作業で生じた引っかきキズ ●借主が結露を放置し、拡大したシミやカビ

※敷金がない物件の場合は、退去時に原状回復の費用を別途用意する必要があります。
※撤去時に借主が負担する特約もあるので注意。

■特約にも注意
　本来は借主が負担する必要がない費用を、賃貸借契約の中で、貸主と借主が特別の合意によって（これを「特約」といいます。）、借主が負担することを定めることがあります。例えば、借主には、退去時に通常の掃除以上の掃除をする義務はありませんが、退去時に借主がハウスクリーニング費用を負担するという特約を定めることがあります。このような特約は、借主が特別の負担を認識していて、かつ不合理な内容でなければ、有効となるため、契約前に、特約の内容を確認しておくことが大切です。

　以上を踏まえ、「原状回復」の金額が妥当かどうかを確認しましょう。トラブルを予防するための主なポイントは、次のとおりです。
●契約前に、特約も含めて契約書をよく読み、納得できるまで説明を受けること
●入居前と退去時の状況を確認（日付け入りの写真撮影や貸主立ち会いで確認するなど）し、記録を残すこと
●請求内容に疑問がある場合は、説明を求めること

入居中の修繕、どこまでが貸主の責任？

　例えば、入居中に雨漏りが発生すれば、生活に支障が生じます。借主としては、貸主に修繕してもらいたいところです。
　貸主には、借主から家賃を受け取る立場として、借主が支障なく住めるよう、必要な修繕を行う義務があります。ただし、借主の故意・過失、通常の使用方法に反する使用など、借主の責任によって必要となった修繕は、借主の負担となります。　したがって、雨漏りの場合、例えば、借主が屋根を壊したというような事情がない限り、貸主が修繕する義務を負います。もっとも、修繕しないまま放置すると、ますます損傷が大きくなり、放置した借主にも責任がある、などと言われてトラブルが深刻になることもあります。
　以上を踏まえると、トラブル予防の主なポイントは、次のとおりです。

●不具合に気付いたら、すぐに貸主に連絡をとること
●連絡しても放置されたら、写真や動画で記録を残し、後述の相談窓口に相談すること

　なお、借主の責任ではなく住宅の一部が使用できなくなると、使用できなくなった割合に応じて、賃料が減額されることが法律に定められています。したがって、貸主としてもいつまでも放置はできないはずだ、ということも、借主としては知っておくとよいでしょう。

家賃値上げの通知、すぐに応じなくても大丈夫！

　契約期間中に、居住している住宅が売買されて所有者が変わると、貸主の地位も、新しい所有者に移ります。このような場合に、新しい貸主から家賃の値上げ通知が届くことがあります。また、契約更新時に貸主から家賃の値上げが通知され、値上げに応じなければ契約を更新しないと通知されることもあります。
　しかし、いま支払っている家賃は、貸主と借主が合意した契約内容です。貸主（新所有者も含みます。）はその合意を守らなければならず、貸主が一方的に家賃の値上げを通知しても変更できません。家賃の変更には、変更の合意が必要であり、借主の同意なく値上げはできません。
　借主が値上げに同意しない場合に、今までどおりの家賃を支払っていれば、契約違反にはならず、貸主は退去を求めることができません。また、貸主が更新を拒絶するには正当な事由が必要であるという法律の規定があり、借主は値上げに応じないという理由だけで貸主は契約の更新を拒絶することもできません。
　なお、家賃値上げの協議が合意に至らないまま、貸主が値上げ前の家賃の受け取りを拒否することがあります。この状態を放置すると、借主が家賃を支払っていないことを理由に貸主が契約を解除する恐れがあります。しかし、この場合、借主が値上げ前の家賃を法務局に供託しておけば、支払義務を果たしたことが公的に証明され、不払い扱いを防ぐことができます。
　もっとも、貸主がどうしても家賃を値上げしたい場合には、最終的には貸主は家賃を値上げするために、裁判所に調停を申し立てたり、その後裁判に訴えたりすることが考えられます。
　以上を踏まえると、家賃値上げの通知にはすぐに応じなくても大丈夫ですが、紛争が深刻にならないようにするための主なポイントは、次のとおりです。

●値上げの理由を貸主に説明してもらい、その理由に合理性があるか検討すること
●周辺の家賃相場を調べること
●納得できない場合には、相談窓口で交渉方法のアドバイスを受けること

家賃の増額・減額が認められるのはどんな場合？